«Рынок ожидает охлаждение»: как ужесточение условий льготной ипотеки может отразиться на стоимости жилья в России
За год спрос на квартиры в российских новостройках вырос на 21%
- © РИА Новости / Павел Лисицын
За последний год россияне стали почти на четверть чаще интересоваться покупкой жилья на первичном рынке, говорится в опубликованном в понедельник, 11 декабря, исследовании сервиса «Авито Недвижимость».
По данным компании, в ноябре 2023 года востребованность квартир в российских новостройках выросла на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го. Причём в ряде крупных городов спрос увеличился гораздо сильнее, чем в среднем по стране: в Омске, Краснодаре и Брянске — на 80% и выше, в Екатеринбурге — на 61%, в Калининграде и Казани — на 50% с небольшим, в Уфе, Рязани, Туле и Симферополе — более чем на 40%, а в Новосибирске, Тюмени и Москве — на 36%.
Отчасти наблюдаемая динамика связана с желанием ряда граждан решить квартирный вопрос в уходящем году, объяснили RT аналитики сервиса. По словам специалистов, многие потенциальные покупатели хотят воспользоваться нынешними условиями кредитов с господдержкой.
Напомним, сегодня в России на рынке жилищного кредитования действует несколько субсидируемых государством программ. В частности, речь идёт о льготной, семейной, дальневосточной и об IT-ипотеке.
По условиям льготной ипотеки все жители страны могут оформить заём на покупку недвижимости по сниженной ставке 8% годовых. В рамках семейной ипотеки россияне с одним ребёнком, родившимся с 2018 года, а также родители, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет, имеют возможность взять кредит под 6% (5% для Дальневосточного федерального округа).
Обе программы действуют до 1 июля 2024 года и предусматривают выдачу кредита на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся объекте, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач и коттеджей. При этом семейная ипотека позволяет купить вторичку жителям ДФО.
Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам можно брать и кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.
Смещение спроса: почему россияне стали чаще интересоваться покупкой загородных участков
«Например, если вы хотите взять кредит (по программе семейной ипотеки в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а ещё 4 млн рублей — по ставке на рыночных условиях (16,18%. — RT)», — объяснили в компании «ДОМ.РФ».
Программа дальневосточной ипотеки позволяет жителям ДФО и Арктической зоны России до конца 2030 года оформить жилищный кредит под 2% годовых на сумму не более 6 млн рублей. Причём в ближайшее время власти планируют увеличить этот лимит до 9 млн. Деньги также можно потратить на покупку готового жилья или недвижимости в строящемся объекте и на возведение частного дома своими силами или по договору подряда. Кроме того, участники программы могут приобрести вторичное жильё в сельской местности и в моногородах на территории ДФО.
Российские работники IT-сферы могут до 31 декабря 2024 года взять ипотеку под 5% годовых. Для оформления такого кредита в регионах с населением менее 1 млн человек доход специалиста в возрасте от 36 до 50 лет должен превышать 70 тыс. рублей в месяц (до вычета НДФЛ), в более крупных субъектах РФ — 120 тыс. рублей, а в Москве — 150 тыс. рублей.
В первом случае максимальный размер субсидируемого займа составит 9 млн рублей, а в остальных — 18 млн. Деньги можно направить на те же цели, что и по программе льготной ипотеки. При этом молодые сотрудники IT-компаний (до 35 лет) могут оформить субсидируемый кредит вне зависимости от уровня зарплаты.
Отметим, что по условиям программ с господдержкой сниженный процент будет действовать в течение всего срока кредита. Разницу между рыночной и льготной ставками банкам возмещает государство.
- © Konstantin Kokoshkin/Global Look Press
Всего за последние несколько лет с момента запуска субсидируемых программ россияне взяли уже свыше 2 млн льготных ипотечных кредитов на 8,5 трлн рублей. Причём по итогам 2023 года в стране может быть выдано порядка 700 тыс. таких займов — на 4 трлн рублей. В результате на долю ипотеки с господдержкой впервые придётся более половины всех оформленных в России жилищных займов. Об этом говорится в материалах правительства РФ и банка ВТБ.
«На фоне общего ужесточения денежно-кредитной политики регулятора доля сделок с господдержкой стала заметно больше. Учитывая все сложившиеся на рынке факторы, на сегодняшний день одни из самых доступных и выгодных условий кредитования действуют именно по льготным программам», — заявил в середине ноября начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Защита от перегрева
Программу льготной ипотеки впервые запустили ещё в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии. Как ранее отмечала председатель российского Центробанка Эльвира Набиуллина, инициатива оказалась полезной, но привела к стремительному удорожанию новостроек и, как следствие, серьёзному разрыву цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Так, по данным Росстата, если ещё в конце 2019 года квадратный метр в строящемся объекте продавался в среднем по стране за 64 тыс. рублей, а на вторичном рынке — примерно за 59 тыс. рублей, то к октябрю 2023-го значения выросли до 134 тыс. и 95 тыс. рублей соответственно. Таким образом, всего за несколько лет разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках в России увеличилась более чем в четыре раза — с 9 до 41%.
«Мера охладит рынок»: российские власти одобрили повышение первого взноса по льготной ипотеке до 20%
«Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объём строящегося жилья и взрывной рост ипотеки в значительной степени уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. Это в два раза больше, чем рост средней зарплаты за те же три года... Широкие льготные программы, конечно, очень полезны как временная антикризисная мера, если спрос резко снижается. Но в перспективе целесообразно перейти к адресным программам», — заявила Набиуллина 16 ноября в Госдуме.
По её мнению, льготную ипотеку можно было бы сохранить только в регионах с низкой обеспеченностью жильём. Кроме того, глава ЦБ поддержала инициативу председателя Госдумы Вячеслава Володина о привязке ставок по жилищным кредитам к уровню средней зарплаты в конкретном субъекте страны.
«Что касается ипотеки, депутаты предлагают рассмотреть возможность её дифференциации в привязке к средней зарплате по регионам, потому что у нас страна огромная, разная зарплата в регионах, но при этом ипотечная ставка, ставка кредитов — она одинакова... Это хорошо скажется на развитии самих регионов», — отметил Володин.
- РИА Новости
- © Владимир Федоренко
Кроме того, на фоне ажиотажного спроса ещё в сентябре 2023 года власти решили увеличить минимальный первый взнос по льготной ипотеке. Так, если раньше его размер составлял 15% стоимости жилья, то теперь значение выросло до 20%. Более того, правительство сейчас изучает возможность дополнительного повышения планки — до 30%, о чём 7 декабря сообщил министр финансов России Антон Силуанов.
«Ипотека разогрета. Все говорят об этом. Поэтому нужно немножко принимать меры по охлаждению, с тем чтобы не было пузырей. Мы регулятор этого рынка и должны принимать взвешенные, сбалансированные решения, чтобы рынок развивался, но без резких скачков вверх-вниз. Поэтому то, что мы сейчас предложили, — это элементы стабилизации этого рынка для того, чтобы не было каких-то волатильностей в этом секторе», — цитирует ТАСС главу Минфина.
Минимальный первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры станет заградительным уровнем для многих заёмщиков и позволит избежать ещё большего перегрева на ипотечном рынке. Это, в свою очередь, поможет замедлить рост цен на недвижимость, а в некоторых случаях приведёт к их снижению в 2024 году. Такую точку зрения в разговоре с RT выразил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
«Если человек хочет купить квартиру, например, в Москве за 10 млн рублей, то для первого взноса ему нужно будет иметь уже не 2 млн, а минимум 3 млн. Даже по меркам столицы 1 млн рублей — это значительная разница, а в регионах тем более. Конечно, с учётом этих факторов в 2024 году рынок недвижимости ожидает некоторое охлаждение и спрос может сократиться примерно на 20—30%. Вкупе с возрастающей конкуренцией среди девелоперов не исключены дисконты в размере 5—10%», — предположил Тумин.