«Опасный прецедент»: мужчина пытается вернуть ранее проданное родственнице жильё в Москве

«Я особо не лезла в его дела»

Мария Перевалова и Юрий Березин познакомились в 2010 году. «Он произвёл впечатление очень надёжного, заботливого человека. У него была своя компания, были возможности путешествовать, делать дорогие подарки», — рассказывает RT Перевалова. Через три года пара поженилась, в 2014-м у них родился сын.

После нескольких лет брака отношения супругов стали ухудшаться. «В 2015—2016 годах у него начались проблемы на работе, какие-то долги стали всплывать», — говорит Мария. По её словам, она не знала, каким именно бизнесом занимается муж. «Я особо не лезла в его дела, а он никогда не делился тем, что у него на работе происходит», — объясняет Перевалова.

В это время ей открылись новые, неприятные стороны мужа.

«Оказалось, он мне постоянно врал. Например, я узнала, что он развёлся за три дня до нашей свадьбы. Причём его предыдущая жена пропала без вести, это и стало основанием развода, судя по тем документам, которые я нашла. Потом он мне сказал, что сидел в тюрьме. Для меня эти новости стали шоком», — рассказывает Мария.

На этом фоне между супругами начались ссоры. «Он постоянно был в напряжении, ему всё не нравилось, мог сорваться на ребёнка», — вспоминает Перевалова.

Тем временем проблемы в бизнесе мужа постепенно нарастали. «Какие-то незнакомые мужчины приходили к нам, искали Юру. Он велел мне отвечать, что его нет дома. То говорил, что ничего страшного, он со всем разберётся, а потом вдруг заявляет, чтобы мы собирали вещи и уезжали в Европу — нужно будет пожить там год-два, потому что у него здесь проблемы», — рассказывает девушка.

В какой-то момент, устав от этой ситуации, она предложила развестись, но в ответ, по её словам, Березин стал ей угрожать, что заберёт ребёнка и оставит супругу ни с чем.

Продал квартиру и дачу

В 2016 году Юрию срочно понадобились деньги. После продажи машины мужчина стал искать покупателей на квартиру, где жила семья, и дачу под Истрой.

Перевалова рассказала об этой ситуации своей матери Марине. «Мама предложила купить у мужа эту недвижимость, поскольку он предлагал её по очень выгодной цене. Думала в дальнейшем завещать её внуку, нашему сыну», — говорит Мария.

В 2016-м Перевалова-старшая и Юрий Березин заключили две сделки по купле-продаже квартиры и дома с земельным участком за 30 млн и 4 млн рублей соответственно. Продажа, по словам Марины, осуществилась за наличные, поскольку так захотел Березин. «Для нас, по сути, ничего не изменилось: мы продолжили жить в той же квартире», — говорит Мария Перевалова.

• Мария Перевалова
• © Фото из личного архива

В 2019 году они с мужем разъехались: Мария с сыном остались в квартире, а Юрий переехал на дачу. «Развод был тяжёлый, шёл почти два года. Юрий пытался отнять у меня сына через суд, писал жалобы в опеку постоянно, какая я плохая мать», — вспоминает девушка. Но суд всё же оставил ребёнка с ней и обязал Березина платить алименты. Тем не менее за полгода с момента развода он ни разу не заплатил, решение суда, по словам Марины, его очень разозлило. 

«Залог не зарегистрирован»

Тем временем в 2020 году, когда Мария с Юрием ещё находились в процессе развода, мать девушки неожиданно узнала, что её вызывают в суд. «Я прописана в Кемеровской области, бываю там редко, раз в год буквально к маме приезжаю. И вот когда снова приехала, практически случайно нашла уведомление», — рассказывает Марина Перевалова.

Как оказалось, иск против неё подал незнакомый ранее Александр Кавелин из Ростова-на-Дону. Ответчиком наряду с ней выступает и бывший зять женщины, Березин. В своём заявлении Кавелин просит признать недействительными сделки по покупке квартиры и дачи, заключённые между Переваловой и Березиным.

«Якобы Березин в 2015 году, то есть до продажи, одолжил у Кавелина деньги под проценты, 35 млн рублей, под залог той самой недвижимости, и теперь хочет обратить взыскание на неё», — объясняют Переваловы. Сумма займа, указанная в заявлении Кавелина, с учётом процентов и неустоек составила более 105 млн рублей.

«Истец указал, что Березин сумму займа и проценты не вернул, а гарантированное имущество без его согласия было продано Переваловой», — рассказывает юрист и правозащитник Теймураз Гурешидзе, представляющий интересы Переваловых в суде. При этом каких-либо обременений у недвижимости на момент продажи не было (документы по обеим сделкам есть в распоряжении RT).

«Этот залог даже не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В качестве доказательства займа истец предъявил лишь договор процентного займа и расписку, составленные в простой письменной форме. Такие запросто может сделать задним числом кто угодно. Факт передачи денег от Кавелина к Березину также не удостоверялся нотариусом», — рассказывает Гурешидзе.

«Пропущены сроки исковой давности»

«Суд мало того что начался без нашего ведома — когда я узнала о повестке, уже около шести заседаний прошло, — так ещё и почему-то в Ростове-на-Дону проходил», — недоумевает Марина.

Теймураз Гурешидзе видит в этом нарушение закона. «Истец обосновывал это тем, что в договоре займа указана подсудность ростовского суда. Но данный спор должен быть разрешён по правилам исключительной подсудности, предусмотренным ст. 30 ГПК. Согласно ей, рассмотрение спора должно проводиться по месту нахождения недвижимости, то есть в Дорогомиловском районном суде Москвы и в Истринском городском суде Московской области», — объясняет юрист.

Кроме того, Кавелин, продолжает Гурешидзе, пропустил сроки исковой давности. «Истец обратился в суд через четыре года и пять месяцев с момента государственной регистрации права собственности. Обосновывал это тем, что якобы узнал о совершённых сделках купли-продажи из письма Березина в августе 2020 года, а до этого у него не было оснований усомниться в добросовестности действий заёмщика», — рассказывает юрист.

Тем не менее Первомайский районный суд Ростова-на-Дону не только принял к рассмотрению иск Кавелина, но и частично удовлетворил его требования. «Суд взыскал с Березина в пользу Кавелина 105,3 млн рублей — сумму займа, процентов и неустоек, признал недействительными договоры купли-продажи, прекратил зарегистрированные на Перевалову права собственности на квартиру и жилой дом с участком, признав право собственности за ответчиком Березиным», — рассказывает Гурешидзе.

В то же время суд отказал Кавелину в обращении взыскания на имущество, продолжает он. «Судом было установлено, что залог недвижимого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору процентного займа в установленном для этого порядке зарегистрирован не был. Поэтому суд правомерно отказал истцу в этой части», — говорит юрист.

«Решение в пользу ответчика»

«То есть выиграл от этого решения отнюдь не Кавелин, которому отказали в обращении взыскания, а Березин. Суд фактически вынес решение в пользу ответчика, признав за ним право собственности, а не истца. Притом что сам Березин сделки купли-продажи не оспаривал», — объясняет Гурешидзе.

Марина Перевалова подала апелляцию, но Ростовский областной суд отказал в её удовлетворении. Женщина также пыталась обратиться в Первомайский суд Ростова-на-Дону со встречным иском — о признании недействительными договора займа и расписки между Березиным и Кавелиным, но ей отказали.

«Также мы заявляли о подложности договора займа и расписки, ходатайствовали о назначении судебной технико-криминалистической экспертизы. Но суд отклонил заявление о подложности и отказал в назначении экспертизы», — добавляет Теймураз Гурешидзе.  

«Мы обратились в Дорогомиловский районный суд Москвы — по месту проживания Березина — с иском о признании недействительными спорного договора займа и расписки», — продолжает Гурешидзе. В московском суде истребовали из ростовского суда подлинники договора и расписки, говорит юрист.

«И тут началось интересное. Марине позвонили из следственного отдела по Первомайскому району Ростова-на-Дону и сказали, что от её имени в отдел поступило заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. Мол, в рамках гражданского дела истец Кавелин и ответчик Березин представили суду подложные доказательства, и на этом основании Перевалова якобы просила следственный отдел истребовать из Первомайского суда подлинники договора и расписки, — рассказывает Гурешидзе. — Но Марина никаких заявлений следователям не писала! Это заявление просто подбросили в ящик для писем. Очевидно, что это сделали для того, чтобы подлинники не дошли до Дорогомиловского суда».

В возбуждении уголовного дела в итоге отказали, но подлинники договора и расписки между Кавелиным и Березиным московская судья так и не получила, продолжает он.

• Теймураз Гурешидзе
• © Фото из личного архива

В данный момент судебный процесс в Москве продолжается, также идёт рассмотрение кассационной жалобы Переваловой.

«Мы обратились с жалобой в Четвёртый кассационной суд и попросили приостановить исполнение решения ростовского суда. В кассационной инстанции удовлетворили наше ходатайство и приостановили исполнение решения Первомайского районного суда Ростова-на-Дону до принятия постановления по кассационной жалобе», — говорит Гурешидзе.

«Непубличный человек»

RT связался с Александром Кавелиным. От комментариев  мужчина отказался, заявив, что он «непубличный человек».

По словам Теймураза Гурешидзе, Кавелин работает в сфере судебной экспертизы. «Поэтому они хотят собственную экспертизу договора займа и расписки провести в Ростове, чтобы признать их подлинность. А нам в её проведении отказывают», — говорит юрист.

Согласно базе данных СПАРК-Интерфакс, Александр Кавелин является руководителем и бенефициаром ростовского ООО «Новая экспертиза», которое занимается судебно-экспертной деятельностью. Выручка компании за 2020 год составила 3,4 млн рублей.

Также Кавелин является генеральным директором и владельцем 50% строительной фирмы ООО «Марисоль» и числится руководителем АНО «Общество защиты прав потребителей Ростовской области».

При этом официальные доходы у Кавелина весьма скромные, рассказывает Теймураз Гурешидзе. «По нашему ходатайству Дорогомиловский суд направил в налоговую инспекцию запрос о полученных доходах и поданных декларациях займодавца. Согласно информации, полученной из налоговой, на момент займа доход Кавелина составлял 12 тыс. рублей в месяц», — рассказывает юрист. Ответ из налоговой инспекции есть в распоряжении RT.

«В нормальных отношениях»

RT также поговорил с Юрием Березиным. Мужчина подтвердил, что занимался бизнесом. «Я бывший собственник одной компашки с оборотом почти 40 млрд рублей, «Нома Петролиум». Сейчас у меня проблемы в бизнесе, банкротство», — рассказывает он.

Согласно данным СПАРК-Интерфакс, Юрий Березин действительно возглавлял ООО «Нома Петролиум» — созданную в 2009 году компанию, занимавшуюся оптовыми поставками нефти, — и числился его совладельцем. В 2014 году выручка компании составила 8,3 млрд рублей, в 2015-м — 5,4 млрд. Чистая прибыль в эти годы составила 15,4 млн и 5,4 млн рублей соответственно.

В конце 2016 года компания подала заявление о банкротстве. В 2017-м арбитражный суд ввёл в ней процедуру наблюдения. С того же года, как следует из данных СПАРК, за «Нома Петролиум» числятся миллионные убытки. На 2019 год её чистый убыток составлял 120 млн рублей.

Незадолго до банкротства, в ноябре 2016 года, к компании обратилась с иском Travallation Holdings LTD, сообщают СМИ. Отмечалось, что компания требовала взыскать с «Нома Петролиум» долг в размере почти 900 млн рублей. Однако суд оставил этот иск без рассмотрения.

Юрий Березин не объяснил, что именно произошло с его бизнесом. «Ситуация просто была, ошибся чуть-чуть. А потом уже деваться было некуда, пришлось воевать со всеми. Мы с Мишей Прохоровым бодались», — рассказывает он.

О Кавелине Березин говорит так: «Человек мне дал денег». «Как раз в то (время. — RT), где мы подвисли на два ярда. То есть там надо было всякие упражнения делать, юристов содержать, экспертизы всякие проводить. Вот туда он и дал», — рассказывает Березин.

Но вернуть деньги Юрий не в состоянии: «Мне нечего возвращать».

При этом с кредитором, продолжает Березин, он «до сих пор в нормальных отношениях». По словам Юрия, тот в курсе его финансовой ситуации. На вопрос о том, зачем же в таком случае Кавелин обратился в суд, Березин ответить не смог. «И что? Это одно другому противоречит?» — заявил он.

«Мы сами с ним (Кавелиным. — RT) будем разбираться. Будем потом сами все вопросы с ним решать. Есть у нас совместные проекты, и он как бы понимает, что всё равно они рано или поздно закончатся — и закончатся деньгами», — рассказывает Березин.

«Недвижимость будет моя»

Говоря о недвижимости, Березин фактически подтверждает, что хочет отнять её у бывшей тёщи по итогам суда. «Она (недвижимость. — RT) будет просто моя, но под залогом у него (Кавелина. — RT). Перепишем на ребёнка, чтобы у него хотя бы какое-то жильё было, а его родственники прямые не продавали (недвижимость. — RT), не покушались на неё», — рассказывает он.

«У него (Кавелина. — RT) нет цели обездолить ребёнка. Это вот абсолютно точно. А по всем движениям оппонентов видно, что цель там такая есть, чтобы ребёнка оставить без жилья, — считает Березин. — Вы понимаете, что тут может получиться такая ситуация: мама моего ребёнка просто возьмёт сейчас эту квартиру и продаст».

При этом Березин утверждает, что просто переписал дачу и квартиру на бывшую тёщу, а денег за это не получил. Но это опровергается материалами судебного дела, в частности актами передачи недвижимости (есть в распоряжении RT), в которых Юрий собственноручно расписался под тем, что расчёт с ним произвели полностью и все деньги он получил.

«Он даже на судах до этого всегда говорил, что получил деньги», — удивляется Теймураз Гурешидзе.

Березин объясняет свою версию тем, что у его тёщи якобы просто не было средств на такие дорогие покупки. «У человека, у которого пенсия, по-моему, 19 тыс. рублей, — откуда у неё деньги?» — говорит он.

• Марина Перевалова
• © Фото из личного архива

«Да, я действительно на пенсии, до этого 25 лет работала в органах внутренних дел. Но я несколько лет встречаюсь с состоятельным мужчиной, он директор одного промышленного предприятия. Так что деньги у меня есть», — возражает ему Марина Перевалова. 

«Схема признаётся законной»

Источник RT в силовых структурах подтвердил слова Марии Переваловой о привлечении в прошлом Юрия Березина к уголовной ответственности.

«Осуждён Пресненским районным судом Москвы 22.03.1999 по ст. 222 ч. 1 УК РФ, ст. 222 ч. 2 УК РФ (незаконное хранение и сбыт оружия) на срок два года шесть месяцев лишения свободы. Освобождён условно-досрочно из колонии», — говорит собеседник редакции.

«Когда мы вместе жили на даче, он как-то раз выстрелил в соседа из-за того, что тот косил траву газонокосилкой. Не знаю, какое это оружие было, может, и травматическое. Но было страшно», — вспоминает Марина Перевалова.

Теймураз Гурешидзе видит в этой истории потенциально далекоидущие последствия.

«Неправильное применение судами норм материального и процессуального права создаёт опасный прецедент для недобросовестных продавцов недвижимости, таких как Березин. У них появляется возможность через дружественного им кредитора оспаривать у добросовестных покупателей сделки купли-продажи, предъявляя в суд составленные задним числом договоры займа и расписки при отсутствии регистрации залога в установленном законом порядке. В результате продавец, имея статус ответчика, на основании судебного акта возвращает себе проданное имущество, при этом деньги, полученные от покупателя, также остаются у продавца. Если суд примет решение в пользу наших оппонентов, то получается, эта схема фактически признаётся законной, ничто не помешает нечестным продавцам делать так по всей стране», — объясняет юрист.