«Цивилизованная форма работы»: как отказ от долевого строительства скажется на российском рынке недвижимости

В понедельник, 1 июля, в России вступают в силу изменения в системе финансирования жилищного строительства.

Согласно новым правилам, застройщики больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Теперь свои средства на приобретение жилья граждане будут размещать на так называемых эскроу-счетах. Речь идёт о специальном банковском счёте для безопасного проведения сделок между компаниями и населением.

Деньги на покупку недвижимости будут храниться в банке до полного выполнения застройщиком своих обязательств. Так, например, строительная компания сможет получить средства дольщиков только после введения жилья в эксплуатацию. Сами строительные работы исполнители будут вести за счёт банковских кредитов.

Также по теме

Специальные полки для молочки, ограничение ставки по кредитам и рост пособий: какие изменения ждут россиян в июле

В июле в России вступает в силу целый ряд законов и норм. Почти в два раза увеличено пособие по уходу за детьми с ограниченными...

«Это цивилизованная форма работы на рынке. Инвестиционно-проектная деятельность предполагает, что компания написала бизнес-план, сделала анализ рисков, использовала маркетинг. То есть за проектом стоит научный подход, основанный на расчётах и гарантиях. Это отличается от привлечения средств дольщиков, которые не были ничем защищены», — пояснил в интервью RT вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарёв.

В России долевое строительство законодательно регулируется с 2004 года. Покупатели зачастую приобретают жильё в доме ещё на стадии котлована, а полученные деньги компания-исполнитель тратит как на текущие, так и на будущие проекты. Такая форма сделки позволяет гражданам покупать квартиры на раннем этапе строительства в среднем на 20% дешевле готовой недвижимости, а компаниям — вести работу без обращения к банковским кредитам.

Вместе с тем многие строительные организации регулярно набирали больше объектов, чем на самом деле могли построить. Ситуация приводила к снижению спроса и падению объёмов продаж, в результате увеличивался финансовый разрыв между поступлением доходов и расходами девелоперов. В конечном итоге исполнители прекращали строительство объектов, а люди теряли предоставленные застройщикам деньги. Об этом RT рассказала декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.

По её словам, в настоящий момент насчитывается до 700 тыс. обманутых дольщиков. В конце 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план по поэтапному переходу от долевого строительства к банковскому кредитованию и другим формам финансирования. Первые изменения произошли уже с 1 июля 2018 года.

В частности, застройщиков обязали вести все финансовые операции по проектам жилищного строительства только через счёт в банке. При этом расходование средств должно быть целевым. Так, например, компаниям запрещается покупать ценные бумаги, создавать новые юрлица или оплачивать деньгами со счёта сторонние обязательства. Впрочем, как ожидается, полный переход на эскроу-счета станет определяющим фактором в борьбе с проблемой обманутых дольщиков.

«Банки будут жёстко контролировать все финансовые потоки и финансировать только тех девелоперов, которые зарекомендовали себя надёжными клиентами. Новая схема повысит вероятность того, что дома будут достроены», — пояснила Елена Иванкина.

Плавный переход

Как заявил Владимир Путин, переход к системе эскроу-счетов будет проходить постепенно и может продлиться несколько лет. Так, плавное внедрение новых правил позволит минимизировать риски для застройщиков и жилищного рынка.

В частности, на первых этапах компаниям будет разрешено достраивать объекты без перехода на эскроу-счета, если дом уже готов на 30%, а 10% квартир продано по договорам долевого участия. В общей сложности по старой схеме будет завершено около 70% строящегося сегодня жилья. Об этом ранее рассказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

Опрошенные RT эксперты cчитают ключевым риском при переходе на эскроу-счета возможный рост цен на недвижимость. Так, без денег дольщиков компании будут вынуждены привлекать деньги в банках под процент и, как следствие, увеличивать конечную стоимость жилья.

«Необходимо учесть, что дольщики покрывали 80% стоимости строительства. Если их не будет и эти 80% придётся брать в банке, то стоимость строительства повысится и цены на квартиры также могут вырасти», — пояснила Елена Иванкина.

Вместе с тем, по словам эксперта, на сегодняшний день нельзя однозначно предсказать реакцию цен. Как полагает Иванкина, более точный прогноз возможно будет сделать только через несколько месяцев после введения эскроу-счетов.

«В последние несколько лет российский рынок недвижимости — это рынок покупателя. Предложение значительно превышает спрос, и у людей есть возможность выбирать. А в этом случае застройщики идут на понижение стоимости — сначала объявляют одну цену, а когда клиент приходит, делают скидку от 10—15%», — добавила эксперт.  

Кроме того, согласно мнению Владимира Пономарёва, на сегодняшний день многие российские застройщики пока ещё не готовы к полному переходу на новый формат сделок. Так, для проектного финансирования исполнителям нужно иметь собственные средства в размере 20—30% от необходимого на строительство объёма денег. В то же время не все компании обладают такими возможностями, поэтому резкий переход к системе эскроу-счетов мог бы привести к уходу многих игроков с рынка.

«Смягчает ситуацию тот факт, что застройщикам, которые уже начали возводить дома, разрешат достроить их по старому принципу. Это уступка и населению, и застройщикам, которая будет сглаживать ситуацию на рынке», — подчеркнул Пономарёв.

Деньги вперёд

Согласно нацпроекту «Жильё и городская среда», в 2019 году количество действующих договоров долевого строительства с применением эскроу-счетов должно составить 34 тыс., а к 2024 году — превысить 1 млн.

Также по теме

Кредитный оптимизм: глава ЦБ Набиуллина назвала реальным снижение ставок по ипотеке до 8%

Банк России не исключил снижения ставок по ипотеке до 8% к 2024 году. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, во многом такая оценка...

Как пояснил RT вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев, приобретение жилья на начальном этапе строительства будет по-прежнему обходиться гражданам дешевле покупки готовой квартиры. Между тем, по его словам, изменения гарантируют безопасность вложениям дольщиков, но при этом не предусматривают возврат процентов по ипотеке.

«Схема предполагает, что дольщик должен заплатить сразу все 100% на эскроу-счёт. Но надо учитывать, что сейчас 60—70% покупок квартир обеспечено ипотекой. Минус в том, что если дом не будет сдан, то деньги вернут, но без уплаченных процентов по ипотеке», — объяснил Апрелев.

Впрочем, Минстрой допускает в будущем поэтапное пополнение эскроу-счетов. Об этом глава ведомства заявил на заседании коллегии министерства по теме «Национальный проект «Жильё и городская среда», сообщил ТАСС. Как рассказал Константин Апрелев, такая стратегия могла бы стать выгоднее. Так, часть стоимости жилья вместе с процентами по ипотеке покупатель бы оплачивал на первых этапах стройки, а остальную сумму — уже после заселения в новый дом.