Рыночные ставки по ипотеке в России опустились до минимума за последние пять месяцев. Такие данные в понедельник, 11 июля, представила компания «ДОМ.РФ».
Согласно её последним оценкам, средний процент по ипотечным кредитам на новостройки в 20 крупнейших российских банках снизился до 10,7%, а на вторичное жильё — до 10,82% годовых. В последний раз подобные значения были в середине февраля.
«Наблюдаемая динамика в первую очередь связана со снижением ключевой ставки Центробанком. Как только ЦБ вновь уменьшил показатель, банки вслед за ним начали понижать рыночные ставки по ипотеке на новостройки и вторичку. Таким образом финансовый сектор пытается привлечь клиентов», — объяснил RT вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Напомним, в конце февраля ЦБ более чем в два раза повысил ключевую ставку — с 9,5 до 20% годовых. Такая мера была необходима для сдерживания инфляции в условиях санкций. В ответ на действия регулятора российские банки стали массово поднимать проценты по кредитам, и уже во второй половине марта рыночные ставки по ипотеке достигали в среднем 20,4—20,8%, а в некоторых случаях превышали 24% годовых.
Резкое удорожание кредитов привело к заметному падению ипотечного рынка в стране. Так, если в марте российские банки выдали около 162,8 тыс. жилищных займов на 521,3 млрд рублей, то уже в апреле граждане оформили только 49,4 тыс. ссуд на 161,6 млрд рублей, а в мае — 36,6 тыс. на 139,7 млрд рублей, свидетельствуют материалы ЦБ.
Впрочем, по мере стабилизации обстановки в экономике Центробанк с апреля стал постепенно снижать ключевую ставку и в июне вернул её к досанкционному уровню — 9,5% годовых. Кредитные организации отреагировали соответствующим образом, и рынок ипотеки вновь начал расти.
По предварительным подсчётам специалистов, в июне банки предоставили гражданам около 65 тыс. жилищных займов на 250—255 млрд рублей. Таким образом, по сравнению с маем показатель вырос почти на 80% в количественном и денежном выражении.
«Мы видим первые признаки улучшения ситуации на ипотечном рынке в России… Динамика ипотеки внушает оптимизм относительно выполнения поручения президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года — не менее 2,5 трлн рублей. Полагаем, что эти показатели будут достигнуты», — заявил 7 июля замглавы аналитического центра «ДОМ.РФ» Юрий Ачкасов.
В дальнейшем ситуация на рынке ипотеки во многом по-прежнему будет зависеть от решений Центробанка, уверены специалисты. Так, по итогам июня в России впервые за последние два года была зафиксирована месячная дефляция — на фоне слабого спроса цены на товары и услуги в среднем по стране снизились на 0,35% по сравнению с маем. В этих условиях ЦБ может продолжить снижать ключевую ставку для оживления потребительской активности, допускают эксперты.
«Чем ниже будет опускаться ключевая ставка ЦБ, тем ниже будут и проценты по ипотечным кредитам. Если регулятор снизит ставку до 6% годовых, то ставки по кредитам без субсидирования могут начинаться от 7% годовых. Однако пока сложно давать точные прогнозы, поэтому нужно будет следить за действиями ЦБ», — пояснил в беседе с RT специалист департамента стратегических исследований Total Research Глеб Финкельштейн.
Льготный режим
Оживление активности на российском рынке ипотеки продолжится и в июле, считает Юрий Ачкасов. Он, отметил, что, помимо снижения ставок, восстановлению сегмента способствует и реализация льготных программ.
Напомним, до конца 2022 года все россияне могут взять кредит на покупку недвижимости по льготной ставке 7% годовых. Кроме того, до конца 2023-го у семей с одним и более ребёнком, родившимися с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го, есть возможность оформить ипотеку под 6% годовых (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года).
Максимальная сумма кредита по программам льготной и семейной ипотеки зависит от региона. Так, оформить заём по сниженной ставке можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны.
Кроме того, в рамках обеих инициатив гражданам можно брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно. Однако субсидируемая ставка в этом случае по-прежнему распространяется только на суммы до 12 млн и 6 млн рублей (в зависимости от региона) — оставшуюся часть нужно оплатить на рыночных условиях.
Любопытно, что сами банки зачастую выдают такие кредиты под более низкий процент, чем значится в программах. Так, в настоящий момент оформить льготную ипотеку можно в среднем под 6,63%, а семейную — под 5,64% годовых.
«В целом список субсидируемых программ значительно расширился за последнее время. Помимо льготной и семейной ипотеки, есть варианты для представителей отдельных профессий, а также различные региональные инициативы. Все они стимулируют спрос, что приводит к росту числа сделок. Поэтому в июле выдача займов действительно может ещё подрасти по сравнению с июнем», — предположил Константин Апрелев.
Ценовой ориентир
По мнению Апрелева, в ближайшее время цены на новое жильё в России в основном будут зависеть от положения застройщиков. Как рассказал специалист, сегодня объёмы продаж у девелоперов сократились примерно в два-три раза по сравнению с пиковыми уровнями 2020—2021 годов. Снижение ставок позволяет привлечь новых клиентов, но если темпы реализации объектов существенно не вырастут, то компании начнут снижать цены, чтобы избежать затоваривания рынка, не исключил эксперт.
«Кроме того, нужно учитывать у застройщиков и возможности по получению проектного финансирования. На этом фоне приобретает популярность следующая схема расчётов: если покупатель даёт живые деньги, а не ипотечные средства, то девелоперы готовы сделать скидку 15—30%», — отметил Апрелев.
В то же время Глеб Финкельштейн не ожидает значимого удешевления квадратных метров. По словам аналитика, в обозримой перспективе на рынке новостроек будет подогреваться ажиотаж, поэтому до конца года цены могут меняться в пределах 2—3% как вверх, так и вниз.
«Что касается готового жилья, то ипотечные ставки в этом сегменте выше, а спрос на такие квартиры ниже, поскольку они слишком сильно подорожали за последние два года. Поэтому вторичка, скорее всего, будет медленно, но уверенно снижаться в цене», — заключил эксперт.