Жилищный вектор: с чем связано снижение ставок по ипотеке в России
С чем связано снижение ставок по ипотеке в России
- РИА Новости
Удержание инфляции под контролем позволит и дальше снижать ставки по кредитам в России, в том числе ипотечным. Об этом в среду, 10 октября, заявила председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина. Так, чтобы сдержать рост потребительских цен, ЦБ впервые с 2014 года в сентябре повысил ключевую ставку. По словам Набиуллиной, подобный инфляционный контроль будет способствовать росту кредитования экономики.
«У нас ставки ипотечные действительно снижались, летом они опустились до исторического минимума. Анализ показывает, что это происходит именно из-за того, что мы держим инфляцию под контролем. Повышение ключевой ставки направлено на то, чтобы держать инфляцию под контролем, и для того, чтобы снижались ставки по долгосрочным кредитам. Мы исходим из того, что это будет происходить по ипотечным кредитам», — цитирует ТАСС Набиуллину.
С начала недели тема ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в России стала одной из наиболее обсуждаемых. Так, 8 октября глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом Владимиром Путиным сообщил о планах госбанка к концу 2018 года существенно снизить ставку по ипотеке с нынешнего уровня до цифры чуть выше 9%.
На минимальном уровне: с чем связано рекордное снижение ставок по ипотеке в России
Более того, согласно заявлению министра финансов Антона Силуанова, к 2024 году ипотечная ставка в стране должна составить около 8%. Напомним, ранее Владимир Путин отметил, что в перспективе приоритетной задачей является снижение показателя до 7%.
Свою оценку текущего положения российского рынка ИЖК выразил и премьер-министр Дмитрий Медведев. Глава кабмина 9 октября в своей статье «Россия-2024: стратегия социально-экономического развития», опубликованной в журнале «Вопросы экономики», рассказал о рекордном снижении ставок по ипотеке и прецедентном росте объёмов жилищного кредитования до 2 трлн рублей в 2017 году.
«Ранее (в 2016 году. — RT) мы высказывали предположение, что за снижением инфляции повысится доступность внутренних кредитных ресурсов. Сегодня очевидно, что оно полностью подтвердилось. В настоящее время рыночные ставки ипотечных кредитов опустились на рекордно низкий с момента появления этого рынка уровень, а объём кредитования стал рекордно высоким», — подчеркнул Медведев.
Согласно данным ЦБ, в августе средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам опустилась до исторического минимума — 9,42% годовых. Как объяснил в беседе с RT эксперт QBF Алексей Короленко, во многом такая динамика вызвана именно продолжительным снижением ключевой ставки регулятора.С начала 2015 года она опустилась с 17% до 7,5% годовых.
«Помимо этого, в ближайшие годы планируется снизить рискованность ипотечного кредитования. Речь идёт об отказе от долевого строительства и переходе к проектному финансированию. Это приведёт к снижению рисков для банков и в определённой степени позволит кредитовать ипотечные проекты по более низким ставкам», — добавил Короленко.
Примечательно, ранее в Международном валютном фонде (МВФ) отметили, что улучшение учёта рисков необеспеченного потребительского и ипотечного кредитования стало одним из факторов укрепления финансовой стабильности России. Об этом говорится в октябрьском отчёте организации World Economic Outlook.
«В основном в ипотечных ставках заложены ожидания по будущей инфляции и динамике рынка недвижимости. Сами по себе ипотечные кредиты — залоговые, то есть в случае дефолта граждан по обязательствам у банка остаётся квартира, которую можно продать. Поэтому, если инфляция продолжит оставаться в пределах 3—5%, можно ожидать постепенного снижения ставок ипотеки», — рассказал в беседе с RT профессор финансов РЭШ Олег Шибанов.
Как объяснил эксперт, невысокий рост потребительских цен за последние два года существенно снизил инфляционные ожидания компаний и населения. В таких условиях, поскольку банки обладают большой рублёвой ликвидностью, они могут позволить себе снижать ипотечные ставки.
«Ставка ИЖК снижается, так как без её понижения рынок начинает стагнировать. Предыдущая средняя ставка полностью исчерпала свой объём, и покупательная способность начала проседать, а объёмы жилищного строительства надо продавать. Именно поэтому ставка и начинает снижаться», — добавил заместитель председателя правления КБ «ЛОКО-Банк» Андрей Люшин.
В погоне за кредитом
Как отмечают опрошенные RT аналитики, снижение ипотечных ставок существенно подстегнуло спрос на рынке ИЖК. По данным ЦБ, с января по август 2018 года в общей сложности в России было выдано порядка 911 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,8 трлн рублей. Для сравнения, за первые восемь месяцев 2017 года в стране было предоставлено 602 тыс. займов на 1,1 трлн рублей. При этом общая задолженность граждан по ипотечным кредитам на 1 сентября достигла рекордной отметки — 5,9 трлн рублей.
«Когда мы преодолели психологический рубеж двузначной ставки, то есть ушли ниже 10% годовых, заёмщикам в эмоциональном плане стало интереснее и легче кредитоваться. Кроме того, рост спроса вызван и заинтересованностью самих банков в ипотечном кредитовании, а также развитием ипотечных программ», — подчеркнул Короленко.
Как рассказала RT старший аналитик по банковскому сектору «БКС Глобал Маркетс» Елена Царёва, уверенный спрос на рынке ИЖК мог дополнительно вырасти в сентябре после повышения ставки ЦБ. Такой скачок эксперт связывает с опасениями граждан по поводу дальнейшей политики регулятора.
«Люди могли воспользоваться уже низкими ипотечными ставками на ожидании того, что из-за действий ЦБ ставки на рынке ИЖК могут вновь вырасти в дальнейшем. В то же время, с учётом движения Банка России к более низким реальным процентным ставкам при инфляции вблизи цели 4% и при отсутствии негативных факторов, можно ожидать дальнейшего снижения ставок по ипотеке», — объяснила Царёва.
Жилищный ответ: почему в России растёт спрос на ипотеку
Таким образом, по словам эксперта, спрос на ипотеку в России имеет серьёзный потенциал роста. Текущий объём ипотечных займов в размере 5,9 трлн рублей составляет лишь порядка 6% ВВП — ниже, чем в ряде других государств. Так, на сегодняшний день наиболее оптимальным значением для России является уровень вблизи 10%, добавила Царёва.
«Я считаю, что рынку есть куда развиваться. Если сравнить российские объёмы ипотеки со странами Восточной Европы или государствами БРИКС, мы увидим, что Россия показывает весьма низкий уровень долга. Поэтому я бы ждал дальнейшего развития рынка и постепенного достижения уровней Восточной Европы», — отметил Шибанов.
Взвешенные риски
Эксперты считают, что рост ипотечных ставок может вновь начаться только при ужесточении денежно-кредитной политики ЦБ. По словам Алексея Короленко, регулятор, в свою очередь, может начать резко повышать ставку лишь вследствие серьёзных внешних шоков. К ним Короленко относит вероятность падения цен на нефть и реализацию жёсткого сценария санкций с последующим ослаблением рубля.
Вместе с тем аналитики пока не ожидают такого развития событий и говорят о положительном состоянии рынка ИЖК. По словам Олега Шибанова, даже ожидаемое ускорение инфляции в 2019 году окажет лишь ограниченное влияние на ипотечное кредитование в стране.
«Некоторые аналитики ожидают, что из-за повышения НДС и ослабления рубля в 2019 году может повыситься инфляция. Это может привести к росту ставок Банка России и, как следствие, к росту ипотечных ставок из-за повышенных ожиданий по инфляции. Но это будет временным явлением, и до 2024 года страна должна будет вернуться к ожидаемым более низким ставкам», — отметил Шибанов.
Горящие сроки
По данным Банка России, вместе с ростом спроса на ипотеку и снижением ставки одновременно увеличился и срок кредитования. В августе соответствующее средневзвешенное значение выросло до максимума с февраля 2011 года — до 16,3 лет (195,5 месяцев). По словам Елены Царёвой, в условиях низких ставок гражданам стало легче брать займы на более длительное время, но при этом фактическое погашение ипотеки, как правило, происходит раньше.
«Снижение ставок приводит к тому, что более длинные кредиты становятся существенно дешевле для граждан, чем короткие, то есть ежемесячные платежи сильно сокращаются. Поэтому длительный срок одновременно отражает нежелание людей платить больше сегодня и решимость банков увеличивать продолжительность договоров», — добавил Олег Шибанов.
В то же время, как отмечают в ЦБ, на сегодняшний день рекордных значений достигла и просроченная задолженность населения на рынке ИЖК. На 1 сентября соответствующая сумма составила почти 60 млрд рублей. Вместе с тем, по словам экспертов, данный показатель по-прежнему остаётся невысоким и не представляет существенной угрозы для ипотечного кредитования.
«Дело в том, что 60 млрд — это крайне незначительная сумма на общем фоне активов банков и размера экономики: и то, и другое сегодня составляет порядка 100 трлн рублей. В общем долге по ипотеке на долю просроченных платежей приходится лишь 1%. В этих условиях проблемы могут возникнуть, только если цены на недвижимость очень сильно упадут, процентов на 20%, а этого пока никто не ожидает», — заключил Шибанов.