С оглядкой на ставки: как могут измениться цены на недвижимость в России до конца года
Как могут измениться цены на недвижимость в России до конца года
- РИА Новости
- © Рамиль Ситдиков
С января по февраль 2023 года в России было выдано почти 174,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 652,2 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2022-го показатель сократился на 22,7% в количественном выражении и на 18,5% — в денежном. Об этом свидетельствуют материалы БКИ «Скоринг Бюро».
Одной из главных причин наблюдаемого снижения спроса на жилищные кредиты в стране стал ажиотажный рост цен на недвижимость в последние несколько лет. Таким мнением в интервью RT поделилась вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
«Дополнительные возможности для граждан»: российские власти обновили условия льготных ипотечных программ
«Произошедшее с 2020 года удорожание жилья во многом было не рыночным или экономическим, а спекулятивным. В связи с возросшей неопределённостью многие люди стали активнее вкладывать свои сбережения в квадратные метры, в результате чего цены на квартиры росли гораздо быстрее доходов населения», — объяснила Радченко.
Впрочем, по её мнению, в 2023 году по мере сокращения объёмов выдачи ипотеки стоимость недвижимости в России начнёт постепенно возвращаться к допандемийному уровню. При этом, как подчеркнула специалист, необходимо сделать поправку на инфляцию, а также изменение валютных курсов и цен на строительные материалы.
«То есть если ещё в 2019 году квадратный метр жилья, например в Москве, стоил около 150 тыс. рублей, то к настоящему моменту он подорожал в среднем до 250 тыс. рублей. С учётом инфляции, роста цен на стройматериалы и изменившегося курса рубля по итогам текущего года стоимость может опуститься примерно до 200 тыс. рублей», — предположила Ирина Радченко.
На фоне общего падения интереса граждан к покупке жилья российские банки начали плавно снижать ставки по ипотеке. По данным компании «ДОМ.РФ», в середине марта средний рыночный процент по кредиту на покупку квартиры в новостройке опустился до 10,99% годовых. Значение стало минимальным с конца 2022-го.
Отметим, что обычно финансовые организации внимательно следят за изменением ключевой ставки Центрального банка и уже на основе принимаемых регулятором решений самостоятельно определяют уровень долгосрочных процентов по своим продуктам. Речь идёт как о депозитах, так и о кредитах, включая ипотеку.
Вместе с тем уже на протяжении полугода ЦБ непрерывно удерживает ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. Более того, руководство Банка России не исключает возможности повышения нынешней планки, если в стране начнёт расти инфляция. Впрочем, по словам Ирины Радченко, банки сейчас не заинтересованы в серьёзном удорожании ипотеки и поэтому могут продолжить аккуратно снижать свои ставки для поддержания спроса.
«Сейчас ключевая ставка составляет 7,5%, и это реальная стоимость заёмных денег в стране. Считается, что маржа банков должна составлять примерно 2%. То есть 9,5% — это пока что тот уровень, к которому нужно стремиться финорганизациям, чтобы поддерживать спрос на ипотеку. Тем более банки находятся в связке с застройщиками по проектному финансированию и не хотят, чтобы у девелоперов были проблемы со сбытом объектов», — добавила эксперт.
Стимулирование льготами
В определённой степени интерес граждан к покупке жилья всё ещё подогревают различные программы с государственной поддержкой, отмечают эксперты. В первую очередь речь идёт о льготной и семейной ипотеке, на долю которых сегодня приходится основной объём выдаваемых в стране жилищных кредитов.
«Льготные программы по-прежнему обеспечивают более 70% всех выдач ипотек. Если бы этих инициатив не было, строительный сектор мог бы столкнуться с большими трудностями. Так что свою стимулирующую роль они продолжают играть, хотя после произошедшего роста цен на жильё эффект этих программ, конечно, стал меньше, чем был изначально», — рассказал RT аналитик компании «ТелеТрейд» Алексей Фёдоров.
- РИА Новости
- © Рамиль Ситдиков
Напомним, в рамках льготной ипотеки сегодня у всех жителей страны есть возможность оформить заём на покупку недвижимости по сниженной ставке 8% годовых. Кроме того, семьи с одним ребёнком, родившимся в 2018 году и позже, а также родители, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет, могут взять жилищный кредит под 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребёнка с 1 января 2019 года).
Обе программы предусматривают выдачу ипотеки на покупку готового жилья у девелопера или квартиры в строящемся объекте, на строительство частного дома своими силами или по договору подряда, а также на приобретение земельного участка под возведение дач, коттеджей или таунхаусов. При этом семейная ипотека позволяет купить вторичку жителям ДФО.
До 1 июля 2024 года: правительство продлило программу льготной ипотеки в России
Взять льготную или семейную ипотеку можно при покупке недвижимости стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Гражданам при этом можно брать кредиты в размере до 30 млн и 15 млн рублей соответственно, однако субсидируемая ставка будет распространяться только на суммы до 12 млн и 6 млн.
«Например, если вы хотите взять кредит (по программе семейной ипотеки в регионе. — RT) в размере 10 млн рублей на 20 лет, то вы можете получить 6 млн рублей по ставке 6%, а еще 4 млн рублей по ставке на рыночных условиях (10,99%. — RT)», — объяснили в «ДОМ.РФ».
Любопытно, что сами банки зачастую выдают такие кредиты под более низкий процент, чем значится в программах. Так, оформить льготную ипотеку сейчас можно в среднем под 7,63%, а семейную — под 5,59% годовых.
По условиям программ с господдержкой сниженный процент будет действовать в течение всего срока кредита. Разницу между рыночной и льготной ставками банкам возмещает государство.
Процентное обнуление
Хотя проценты по льготным ипотечным программам сегодня остаются заметно ниже рыночных, застройщики в последнее время стали всё чаще предлагать покупателям жилищные кредиты по околонулевым ставкам. Так девелоперы пытаются поддержать спрос и оперативно продать уже построенные объекты, считает руководитель аналитического департамента AMarkets Артём Деев.
«В прошлом году в России было введено в эксплуатацию почти 103 млн кв. м жилья, что стало абсолютным рекордом. Такая статистика может говорить о том, что застройщики стремились быстрее завершить объекты на последних стадиях строительства, пока есть спрос», — добавил собеседник RT.
- РИА Новости
- © Наталья Селиверстова
Вместе с тем ипотека от девелоперов по сверхнизким ставкам может быть рискованной как для заёмщиков, так и для рынка недвижимости в целом. Об этом ранее заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина. По её словам, подобные схемы не устраивают регулятора и в ближайшее время ЦБ будет принимать меры для их пресечения.
«Мы будем это делать, чтобы, с одной стороны, обеспечить финансовую стабильность, чтобы не формировались пузыри, а с другой стороны, это будет социальная защищённость, потому что по всем этим схемам в конечном счёте за этот «праздник» люди платят из своего кошелька. Конечно, мы с этими схемами будем бороться», — заявила Набиуллина на пресс-конференции 17 марта.
Как объяснила Ирина Радченко, зачастую при выдаче ипотеки по околонулевым ставкам девелоперы серьёзно завышают стоимость самого объекта. В результате такие квартиры могут продаваться примерно на треть дороже рыночного уровня.
«Основной риск заключается в том, что, если заёмщик не сможет больше гасить платежи, ему придётся продавать квартиру значительно дешевле рыночной стоимости. В результате он останется с долгами, да ещё и без жилья. Регулятор хочет избежать таких рисков», — заключила Радченко.