— В условиях пандемии COVID-19 наиболее уязвимым оказался рынок строительства жилья, основная часть которого приобретается в ипотеку. Тем не менее в последние месяцы объёмы выдачи жилищных займов уверенно бьют прошлогодние рекорды. С чем это связано и насколько ипотечный рынок вырос в октябре?
— Одним из наиболее популярных способов приобретения новой жилплощади, а особенно в новостройке, сейчас является ипотечный кредит. Россияне покупают около 80% всех квартир в строящихся домах в ипотеку. Год назад показатель был на уровне 56%.
Рост доли ипотечных сделок связан с реализацией программы господдержки. Как вы знаете, в апреле была запущена программа льготной ипотеки под 6,5%, а ряд банков опустил ставку уже ниже 6%.
Взять кредит по такой ставке может любой гражданин, независимо от семейного положения, наличия детей, проживания в том или ином регионе, в отличие от других программ, таких как «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека». Безусловно, новая программа поддержала спрос на недвижимость и ипотечный рынок и продолжит оказывать эффект ещё какое-то время — она продлена до июля 2021 года. В октябре по ней выдано около 90% всех кредитов на новостройки.
По оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, октябрь стал рекордным за всю историю российского рынка ипотеки — 215 тыс. кредитов, а это на 80% больше результата октября 2019 года. Общая сумма кредитов достигла 545—555 млрд рублей, удвоив прошлогодний показатель. Это предварительные данные, итоговый результат мы увидим в статистике Банка России в конце этого месяца.
— Какой объём выдачи ипотечных кредитов может быть достигнут в целом по итогам 2020 года?
— По нашим оценкам, в январе — октябре российские банки выдали более 1,3 млн кредитов на сумму 3,2—3,3 трлн рублей. Это больше, чем за весь прошлый год, когда было выдано 1,2 млн жилищных займов на 2,8 трлн рублей. В общей сложности рост ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 30% в количественном и 45% в денежном выражении.
Конечно, в этих условиях ипотечный портфель растёт. По последним данным, с учётом секьюритизированных ипотечных кредитов (ценных бумаг, обеспеченных ипотекой) он составил около 9,3 трлн рублей — это примерно 8—8,5% ВВП по сравнению с 7,5% годом ранее. Однако в других странах ипотечный портфель ещё больше: в Венгрии — 10% ВВП, в Польше — 20%, а в Германии и Франции — свыше 40%.
— Связан ли наблюдаемый рост ипотечного рынка исключительно с запуском льготной программы?
— Не совсем верно думать, что рынок растёт только из-за запуска ипотеки с господдержкой этой весной. Важную роль играют беспрецедентно низкие ставки в рыночном сегменте, то есть без учёта льготных программ. Сейчас они на уровне около 8%, а ещё год назад составляли 9—9,5%.
Объясняется такое быстрое и значительное снижение рыночных ставок фундаментальными экономическими факторами, в первую очередь смягчением денежно-кредитной политики Банка России.
Ключевая ставка ЦБ за год снизилась более чем на два процентных пункта. Как результат, уменьшились ставки по всему спектру финансовых инструментов: по депозитам — в среднем на два процентных пункта за год, по пятилетним облигациям федерального займа (ОФЗ) — почти на один процентный пункт. Выгодные условия кредитования позволяют ипотечным заёмщикам реализовывать отложенный спрос, в том числе на вторичном рынке.
Кроме того, растёт доля рефинансирования старых кредитов. В сентябре 2020 года на эти цели было выдано 13% всех ипотечных кредитов. Для сравнения: годом ранее эта доля была примерно в два раза меньше и составляла 6,3%.
Рефинансировать кредиты выгодно именно сейчас: ипотечный портфель сформирован по ставке около 10—11%, а текущая ставка по рефинансированию составляет 8%. Это позволяет снизить ежемесячный платёж по кредиту с 25 до 21 тыс. рублей. Платёжная нагрузка на граждан, таким образом, сокращается, что благоприятно сказывается на стабильности всей финансовой системы.
Выгодные условия кредитования — как для новых заёмщиков, так и граждан, которые рефинансируют имеющуюся задолженность, — привели к заметному росту ипотеки, в том числе и в рыночном, то есть несубсидируемом сегменте. Так, на вторичном рынке рост в сентябре — октябре составил около 80% в годовом сопоставлении.
— В июле Владимир Путин подписал указ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года». В частности, документ подразумевает улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно и увеличение объёма жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год. Насколько отрасли готовы к выполнению этих целей?
— Это амбициозные цели, для исполнения которых потребуется концентрация всех ресурсов строительной и банковской отраслей. Развитие жилищной сферы должно осуществляться на рыночных условиях, только в этом случае можно гарантировать равномерный, качественный рост рынка — без «перекосов», без формирования рисков и угрозы устойчивости финансовой системы.
В условиях низких ставок в экономике на передний план выходит здоровая конкуренция между участниками, которым придётся повышать качество услуг, применять новейшие технологии и снижать издержки.
Достижение поставленных целевых показателей потребует роста выдачи ипотечных кредитов почти в два раза, до 2—2,5 млн кредитов ежегодно. В результате портфель может вырасти с уровня примерно 10 трлн рублей по итогам текущего года до 35—40 трлн рублей в 2030 году.
— Как вы уже отметили, программа льготной ипотеки действует до июля 2021 года. Существуют ли иные инструменты по снижению ипотечных ставок?
— Да, есть рыночные способы снизить ипотечную ставку. Они во многом связаны с оптимизацией затрат банков на выдачу ипотечных кредитов. В первую очередь речь идёт о переводе всех процессов в электронный вид, их цифровизации.
«ДОМ.РФ» как институт развития в жилищной сфере активно развивает электронные сервисы на рынке ипотеки, развивает электронную закладную. На повестке дня — дальнейшее развитие цифровых технологий: электронная идентификация пользователя и возможность открытия счетов без визита в банк.
Также важно привлекать на ипотечный рынок дополнительные финансовые ресурсы на долгосрочную перспективу. Это нужно для того, чтобы обеспечить банки ресурсами для выдачи ипотеки по рыночным условиям. С этой целью «ДОМ.РФ» активно развивает рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ).
Необходимо нарастить объём ИЦБ с текущего значения 500 млрд рублей до более чем 10 трлн рублей к 2030 году. На сегодняшний день ипотечные облигации занимают около 2% долгового рынка, и потенциал роста достаточно высок. Мы намерены и дальше развивать рынок, повышая ликвидность ипотечных облигаций и их привлекательность для инвесторов.
— Некоторые эксперты считают, что российскому рынку ипотеки может угрожать пузырь, подобный американскому больше десяти лет назад. Согласны ли вы с этим мнением?
— Предпосылок для формирования, как вы говорите, пузыря на рынке ипотеки нет. Главная причина — банки выдают качественные ипотечные кредиты, а заёмщики добросовестно относятся к погашению ипотечной задолженности.
Несмотря на ухудшение макроэкономических условий, рост безработицы и снижение доходов населения, доля просроченной задолженности по ипотеке свыше 90 дней составляет около 1,6%, в то время как по другим кредитам физических лиц — примерно 8,4%. Этому способствует регулирование Банка России, который внимательно следит за качеством выдаваемой ипотеки. Минимальный уровень первоначального взноса в рамках программы субсидирования — 15%.
Помимо этого, ипотека выдаётся по фиксированной ставке. В результате заёмщики защищены от роста платежей по кредиту, и они, в отличие от ситуации в США в 2007—2008 годах, не рискуют потерять жильё из-за роста процентных ставок. Кроме того, напомню, что рынок ипотеки в России ещё достаточно мал и составляет 8—8,5% ВВП. Для сравнения: в США незадолго до кризиса задолженность населения по ипотеке составляла почти три четвёртых годового объёма ВВП.
— Как меняются цены на жильё в условиях снижения ипотечных ставок?
— Мы видим рост цен на жильё, вызванный в том числе повышением спроса у населения в рамках реализации программы субсидирования. В октябре мы представили первое наше масштабное исследование на эту тему, которое в дальнейшем планируем проводить регулярно.
С начала года цены на квартиры в новостройках увеличились примерно на 10,8%, причём за время действия программы льготной ипотеки цена квадратного метра выросла на 5,9%. Несмотря на это, эффект программы субсидирования остаётся положительным — платёж для ипотечного заёмщика даже с учётом роста цен снизился на 10%.
Для того чтобы рост цен на недвижимость был умеренным и не «съедал» положительное влияние льготной ипотеки на доступность жилья, предложение жилья должно повышаться пропорционально спросу на него. Одна из важных мер поддержки предложения жилой недвижимости — это вовлечение и реализация земель в целях жилищного строительства. «ДОМ.РФ» ведёт активную работу в этом направлении.