Ремонт с последствиями: что можно менять в квартире без согласования, а за что в 2026 году могут оштрафовать

Что такое переустройство и перепланировка?

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, любые изменения в квартире делятся на две большие категории: переустройство и перепланировка.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Примеры: установка, замена или перенос ванн, раковин, унитазов, замена газовой плиты на электрическую и наоборот. Такие работы требуют согласования, а если из-за них меняются границы или площадь, нужно внести изменения в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН).

Перепланировка — это изменение границ, площади или конфигурации помещения, в том числе образование новых помещений. К ней относятся снос или перенос стен (даже гипсокартонных), расширение дверных проёмов, объединение комнат с кухней или лоджией. Такие изменения также требуют обязательного согласования и внесения сведений в ЕГРН.

Есть работы, которые не считаются ни переустройством, ни перепланировкой, и проводить их можно свободно. К ним относятся:

— косметический ремонт: покраска стен, поклейка обоев, укладка нового напольного покрытия;

— замена окон и дверей (при условии, что проёмы не расширяются);

— замена старой сантехники на новую без переноса и изменения расположения труб.

Какие работы согласовывают с соседями многоэтажки

Перепланировку или переустройство в пределах своей квартиры можно делать без согласования с соседями. Получать подписи или разрешения от других жильцов закон не требует. Согласовывать такие работы нужно с органом местного самоуправления — как правило, это администрация района или жилищная инспекция. Подать заявление можно через МФЦ, сервис «Госуcлуги» или региональные порталы.

Если же вы планируете увеличить площадь своей квартиры за счёт общего имущества дома (например, присоединить часть коридора, чердака или подвала), то без разрешения соседей не обойтись. Это предусмотрено ч. 2 ст. 40 ЖК РФ. В ней сказано, что, если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, на это должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Для этого нужно провести общедомовое собрание и получить единогласное решение. За должны проголосовать 100% собственников всех квартир в доме. Даже при одном голосе против узаконить изменения не выйдет.

Как созвать жильцов многоквартирного дома на собрание онлайн

С 1 марта 2025 года проводить онлайн-собрания собственников в многоквартирных домах можно только через государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ) или её региональный аналог. Это значит, что использовать для голосования чаты в мессенджерах или другие сайты больше нельзя.

Теперь любой собственник (или группа жильцов) может инициировать общее собрание без обращения в управляющую компанию. Сделать это можно через ГИС ЖКХ. 

Для участия в онлайн-голосовании понадобится подтверждённая учётная запись на портале «Госуслуги». 

Информация о собрании и принятых решениях автоматически направляется собственникам на портал «Госуслуги», а также становится доступной для контролирующих органов в личном кабинете ГИС ЖКХ.

Какие ремонтные работы нужно согласовывать в 2026 году

Нужно ли согласовывать перенос раковины

Так как вы меняете расположение санитарно-технического оборудования и прокладываете новые трубы, это считается переустройством. Такие работы требуют предварительного согласования и внесения изменений в ЕГРН.

Нужно ли согласовывать замену газовой плиты на электрическую

Замена газовой плиты на электрическую возможна не всегда, но в любом случае проводится по согласованию с органом местного самоуправления. Помимо этого, потребуется специальное разрешение газовой службы.

Нужно ли согласовывать тёплые полы

Здесь всё зависит от типа пола. Электрический тёплый пол часто не требует согласования, так как не влияет на общедомовые системы.

Водяной тёплый пол с подключением к системе центрального отопления и горячего водоснабжения категорически запрещён. Согласовать его невозможно, поскольку такое вмешательство увеличивает нагрузку на общедомовые системы и может привести к авариям. 

Нужно ли согласовывать остекление балкона

Обычное остекление балкона (в пределах существующего парапета) не требует получения отдельного разрешения или согласования, так как оно обычно не относится к перепланировке или переустройству. Можно просто заказать и установить окна.

Однако в Санкт-Петербурге, например, с 2016 года действуют особые правила. Согласно им, балконы в Северной столице считаются элементами благоустройства, поэтому любое их остекление должно быть согласовано, а внешний вид — соответствовать единому архитектурному облику всего дома.

Чтобы жителям не пришлось срочно сносить уже установленные стеклопакеты, в городе действует «балконная амнистия». Если остекление появилось до 11 января 2021 года, то положена отсрочка: до 2028 года запрещено выдавать предписания о его демонтаже. Но изменения всё равно нужно согласовать до 1 января 2030 года через управляющую компанию или совет дома и Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА).

Что будет, если не согласовать изменения?

Штраф для собственника — от 2 тыс. до 2,5 тыс. рублей. Но последствия могут быть серьёзнее.

В Калининградской области собственники решили кардинально расширить своё жильё. Было 45,7 кв. м — стало 81,4 кв. м: они пристроили к квартире холодную веранду и надстроили мансардный этаж за свой счёт. По их мнению, работы не нарушали прав других лиц и соответствовали строительным нормам. Поэтому они обратились в суд с просьбой сохранить квартиру в изменённом виде и признать за ними право собственности.

Но суд отказал, так как работы проводились с нарушением градостроительных норм (несоблюдение отступов от границ участка) и без согласия всех собственников многоквартирного дома. Согласие требовалось, потому что фактически уменьшилось общее имущество — земельный участок под домом. Экспертиза показала, что безопасность дома не пострадала, но нарушения процедуры оказалось достаточно для отказа.

Кстати, иск в суд может подать и местная администрация — с требованием привести квартиру в исходное состояние за счёт жильца. Если решение не выполнить, квартиру могут продать с публичных торгов. Но чаще проблемы возникают при продаже, дарении или сдаче такой квартиры.

Что запрещено менять при ремонте квартиры в 2026 году

Подача просьбы о согласовании ремонта не гарантирует одобрения. Есть ряд изменений, которые вряд ли получится узаконить. К таким «красным флагам» для межведомственной комиссии относятся работы, нарушающие строительные и санитарные нормы либо создающие риски для всего дома. Например, почти наверняка откажут, если вы попытаетесь разместить санузел или кухню над жилыми комнатами соседей снизу, демонтировать вентиляционные каналы или уменьшить их сечение.

Абсолютное табу — снос несущих стен: прорубать в них проёмы можно только по проекту и с обязательным усилением. Также не согласуют организацию дополнительных санузлов, если вы планируете разделить квартиру на микростудии для аренды.

Отдельная сложность — объединение комнаты с лоджией. Это один из самых популярных, но и самых проблемных видов перепланировки. При объединении фактически увеличивается отапливаемая площадь, что ведёт к увеличению теплопотерь. Из-за этого может стать холоднее у соседей.

Если ваша квартира находится в объекте культурного наследия, то получить разрешение на перепланировку значительно труднее. Требуется отдельное согласование с органами охраны памятников, и процедура эта долгая и затратная.

Как и где согласовывать изменения?

1. Обратиться в орган местного самоуправления (обычно это администрация района или городская жилищная инспекция, например Мосжилинспекция) лично, через МФЦ или «Госуслуги».

2. Подать заявление и пакет документов:

— паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру;

— технический план;

— проект или эскиз перепланировки/переустройства;

— письменное согласие всех собственников квартиры.

3. Дождаться решения. Срок рассмотрения — до 45 дней.

4. Выполнить работы только после получения официального разрешения.

5. Принять работы и подписать акт приёма.