Киевский рынок недвижимости превращается в огромный мыльный пузырь. По данным исследования консалтинговой компании City Development Solutions, на конец третьего квартала 2017 года в Киеве на продажу выставлено около 66 тыс. квартир, и предложение постоянно растёт. При этом спрос на недвижимость падает. По данным компании ARPA Real Estate, в январе—сентябре 2017 года в Киеве заключено всего 1,7 тыс. сделок на рынке первичной недвижимости, тогда как за аналогичный период прошлого года — было приобретено 3,3 тыс. квартир в новостройках.
Согласно исследованию City Development Solutions, в украинской столице наблюдается значительное превышение предложения над спросом, и это грозит обвалом киевского рынка недвижимости. Схожая ситуация (правда, в меньших масштабах) — по всей стране.
Перепроизводство квадратных метров привело к падению цен на квартиры. Так, по данным исследования, если в июле 2017 года средняя стоимость жилья эконом-класса составляла 17,5 тыс. грн. ($625) за квадратный метр, то в октябре — 15,6 тыс. грн. ($557). Квартиры бизнес-класса за этот же период подешевели с 38,8 тыс. грн. ($1,39 тыс.) до 31 тыс. грн. ($1,1 тыс.), а премиум — с 64,2 тыс. грн. ($2,29 тыс.) до 56,8 тыс. грн. ($2 тыс.) за квадрат. Снижение цен, по прогнозам экспертов, продолжится.
Предложение без спроса
Однако низкие доходы украинцев не позволяют им приобретать даже дешевеющую недвижимость.
По данным Государственной службы статистики, средняя заработная плата на Украине составляет 9,2 тыс. грн. ($330) в месяц, а в Киеве — 11,4 тыс. грн. ($410). При этом, по признанию министра социальной политики Андрея Ревы, половину своих доходов украинцы тратят на еду.
Не может большинство жителей Украины воспользоваться и ипотекой. «Основная масса ипотечных кредитов предоставляется на срок до пяти лет, первоначальный взнос должен составлять не менее 50%, а ставка — 20—25% годовых в гривнах. Сотрудники банка, как правило, требуют внести дополнительный залог, при этом доходы заёмщика должны быть легальными. Учитывая, что значительная часть украинцев получает заработную плату в конвертах, ипотека для них становится практически недостижима», — пояснил в беседе с RT руководитель крупного украинского банка.
Согласно исследованию рынка малогабаритной недвижимости, проведённому компанией ARPA Real Estate, пока покупатели не смогут использовать ипотечные решения, число сделок будет крайне невысоким.
Сегодня основное внимание потенциальных покупателей киевской недвижимости сосредоточено на сегменте малогабаритных квартир. По данным портала Address.ua, этой осенью 69% от всего количества запросов приходится на квартиры общей площадью 18—20 кв. м и стоимостью до $30 тыс.
«Однако продать квартиры даже по невысоким ценам всё равно очень сложно», — признался в беседе с RT представитель отдела продаж киевского жилого комплекса «Восточные ворота».
Строительный парадокс
Несмотря на падение спроса, застройщики продолжают активно возводить новое жильё.
«За девять месяцев 2017 года рынок жилья пополнился почти на 40 тыс. квартир в 36 новых комплексах и в 52 существующих комплексах, где строятся новые очереди», — говорится в исследовании консалтинговой компании.
По данным Государственной службы статистики Украины, за девять месяцев этого года в Киеве введено в эксплуатацию около 1,1 млн кв. м жилья. Это на 56% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По всей Украине за этот же период построили около 6,9 млн кв. м недвижимости, что на 21% превышает аналогичные показатели с января по сентябрь 2016-го.
Этот парадокс киевского строительного рынка объяснил в беседе с RT руководитель крупной инвестиционной компании. По его словам, государственное строительство сегодня фактически отсутствует, а средства в новые объекты вкладывают украинские бизнесмены с серым капиталом.
«Они не могут объяснить происхождения своих средств, поэтому не покупают активы за границей и вкладывают в строительство новостроек внутри страны. Таким образом они рассчитывают за три-пять лет легализовать свои вложения и заработать не менее 30%», — заявил собеседник RT.
Как правило, застройщики с серым капиталом инвестируют 30—50% от стоимости проекта, а остальную сумму планируют получить от продажи жилья на нулевом цикле или во время строительства. Однако, по словам экспертов, в последние годы их ожидания не оправдываются и они вынуждены прибегать к всевозможным ухищрениям, чтобы удешевить проект и не вылететь в трубу.
Киевский самострой
Самый распространённый способ удешевления сметы — нелегальная застройка. В результате экономится примерно 30% на оформлении разрешительных документов и аренде земельного участка под жилой комплекс. По данным Центра мониторинга застройки Киева, сейчас в украинской столице насчитывается 62 незаконных объекта. При этом всего в городе работы ведутся на 268 стройплощадках. По всей территории Украины, по оценкам Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ, нелегальных строек около 200.
«Ответственность за незаконные стройки лежит на местных властях. Не секрет, что предыдущие главы администраций закрывали глаза на строительство без разрешений. Сейчас Киев декларирует, что сносит все дома на начальном этапе строительства. Остальные объекты придётся вводить в эксплуатацию, но заниматься этим должны покупатели квартир», — рассказал источник RT в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины.
Больше всего — 47 нелегальных объектов — в Киеве построили компании украинского бизнесмена Анатолия Войцеховского. Готовые дома вводились в эксплуатацию по решению судов. В своих интервью Войцеховский открыто признавался, что за спокойствие платит прокуратуре. Но город не считает такие объекты построенными, поэтому эти дома не подключены к канализации и электросети. Как считает киевская администрация, покупатели квартир должны объединиться и сами получить все разрешения на строительство задним числом.
«Всё это результат бездумной массовой застройки по принципу «строй больше — продавай дешевле», а также полного отсутствия контроля со стороны города и наказания недобросовестных застройщиков за незаконные стройки», — написала в исследовании по рынку недвижимости директор компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
Протестные настроения
Однако сегодня, по мнению экспертов, никакие способы удешевления строительства не приведут к желаемому результату.
«В ближайшие полгода могут остановиться работы на 30—40 строительных площадках в Киеве, это связано с проблемами их финансирования», — прогнозирует источник RT в Киевской городской администрации.
По всей Украине число замороженных строек может быть в разы больше. Как правило, основные проблемы застройщика связаны с нехваткой средств из-за падения продаж и подорожания строительных материалов.
Как заявил источник RT в Министерстве регионального развития, строительства и ЖКХ Украины, дольщики не смогут вернуть свои деньги, вложенные в недострой, потому что на балансе юридических лиц, которые отвечают за реализацию объекта, как правило, средств нет. Получить готовую квартиру тоже почти нереально — на Украине отсутствует процедура завершения строительства недостроенных объектов.
По мнению экспертов, прогнозируемое масштабное замораживание строек в украинской столице чревато новыми волнениями.
«Остановка строительства может вывести обманутых дольщиков на акции протеста. Попытки создать новый Майдан, спровоцированные Михаилом Саакашвили, свидетельствуют о высоких протестных настроениях на Украине. Соцопросы показывают, что больше 50% украинцев не верят в эффективность работы руководства страны», — подчеркнул в беседе с RT заведующий кафедрой политологии и социологии РЭУ им. Плеханова Андрей Кошкин.