Об этом предупредила в беседе с RT Валентина Восканян, директор по правовым вопросам Level Group.
«Один из главных финансовых нюансов — имущественный налоговый вычет. Он не предоставляется, если продавец и покупатель признаются взаимозависимыми лицами по ст. 105.1 Налогового кодекса России. К их числу закон относит супругов, родителей и детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, а также опекунов и подопечных (причём бытовое понятие «близкий родственник» на практике заметно шире строгого налогового перечня)», — добавила она.
Отмечается, что ограничение распространяется как на стоимость жилья, так и на вычет по ипотечным процентам.
«Если же для покупки привлекается ипотека, кредитные организации рассматривают заявку с особым вниманием, опасаясь фиктивной сделки ради обналичивания кредита. При этом в законодательстве нет общего правила, обязывающего банки выдвигать жёсткие требования: каждая финансовая организация проверяет сделку индивидуально и определяет условия одобрения, исходя из собственных правил и параметров конкретной заявки», — объяснила специалист.
Отдельно стоит рассмотреть сделки с использованием материнского капитала, подчеркнула эксперт.
«Его можно направить на покупку жилья у родственника — сам по себе факт родства законом не запрещён, если сделка легальна и действительно ведёт к улучшению жилищных условий семьи. При использовании этих средств приобретённое жильё необходимо обязательно оформить в общую долевую собственность владельца сертификата, его законного супруга и всех детей», — предостерегла она.
Однако если сделка носит притворный характер — деньги после перечисления обналичиваются и возвращаются покупателю, а переход права собственности происходит лишь на бумаге, — Социальный фонд и прокуратура оспорят такой договор в суде как мнимый (ст. 170 ГК РФ), пояснила собеседница RT.
«В этом случае покупателя обяжут вернуть средства маткапитала обратно в бюджет, а при наличии состава преступления (например, если ради выплаты были предоставлены заведомо ложные сведения или подложные документы) наступает уголовная ответственность по ст. 159.2 УК РФ за мошенничество при получении выплат», — предупредила юрист.
Отдельно стоит оценить риск банкротства продавца, пояснила Восканян.
«Сделки по заниженной цене могут оспариваться в деле о банкротстве — в частности, если они совершены в установленный законом период до подачи заявления и причинили вред имущественным правам кредиторов. При этом сам факт продажи недвижимости родственнику не влечёт автоматической отмены договора, однако близкое родство, отклонение цены от рыночной и обстоятельства фактических расчётов обязательно учитываются судом при проверке добросовестности сторон», — рассказала она.
Наконец, серьёзный риск возникает, если продавец находится в преклонном возрасте: после его смерти наследники нередко пытаются аннулировать договор через суд, предостерегла специалист.
«Чтобы защититься от таких претензий, сделку безопаснее удостоверить у нотариуса, в день подписания документов получить заключение врача-психиатра о том, что продавец полностью здоров и отдаёт себе отчёт в происходящем, а саму оплату проводить строго по безналичному расчёту и по рыночной стоимости», — посоветовала Восканян.
При этом надо учитывать, что нотариальное удостоверение и медицинские документы могут помочь подтвердить обстоятельства сделки, но не дают полной гарантии от судебного спора, заключила она.
Ранее россиян предупредили, что главная ошибка наследников связана с быстрой продажей квартиры.